Geschätzter Marktwert
estimatedPricePerSqm * squareMeter
ThinkImmo liefert einen geschätzten Marktpreis pro Quadratmeter. Daraus wird der Marktwert der Wohnung abgeleitet.
Parameter
- Eigenkapital
- Anteil der Gesamtinvestition, der nicht finanziert wird. Die Gesamtinvestition umfasst Kaufpreis, Kaufnebenkosten und anfängliche Investitionen.
- Zinssatz
- Konservativer aktueller Finanzierungszins. Dieser Wert wirkt direkt auf die monatliche Kreditrate.
- Tilgung
- Anfängliche jährliche Tilgung des Darlehens. Für konservative Rechnungen sind 2% bis 3% vorgesehen.
- Kaufnebenkosten
- Makler, Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und sonstige Nebenkosten. Die Grunderwerbsteuer wird nach Bundesland angesetzt, z.B. Bayern 3,5%, Niedersachsen 5,0%, Schleswig-Holstein 6,5%.
- Sanierung
- Pauschales Budget je Quadratmeter. Es dient als erste Sicherheitsreserve für renovierungsbedürftige Wohnungen.
- Nicht umlagefähiges Hausgeld
- Anteil des Hausgelds, der beim Eigentümer bleibt und deshalb den Cashflow reduziert.
Berechnungen
Marktabschlag
(Marktwert - Kaufpreis) / Marktwert
Die Zahl wird grün angezeigt, wenn der Kaufpreis maximal zwei Drittel des geschätzten Marktwerts beträgt. Sonst wird sie rot angezeigt.
Kaufnebenkosten
Kaufpreis * (Makler + Notar + Grundbuch + Grunderwerbsteuer + Sonstige)
Die Grunderwerbsteuer wird aus dem Bundesland der ThinkImmo-Datei abgeleitet. Wenn Details manuell überschrieben werden, nutzt das Dashboard diese Objektwerte ebenfalls.
Sanierungsbudget
Wohnfläche * Sanierungskosten pro m²
Das Budget ist bewusst pauschal, damit frühe Akquise-Entscheidungen schnell vergleichbar bleiben.
Darlehenssumme
Gesamtinvestition - Eigenkapital
Standardmäßig wird die Darlehenssumme aus der Gesamtinvestition abzüglich Eigenkapitalquote berechnet. In der Detailansicht können Darlehen I und Darlehen II manuell überschrieben werden.
Monatliche Kreditrate
Darlehenssumme * (Zins + Tilgung) / 12
Das ist eine einfache Annuitäten-Näherung für die erste schnelle Bewertung.
Instandhaltungsreserve
Wohnfläche * Instandhaltungsrücklage pro m² p.a. / 12
Der Standardwert orientiert sich an der Cockpit-Kalkulation und liegt bei 10 EUR/m² pro Jahr. Die Detailansicht erlaubt eine manuelle Anpassung je Objekt.
Cashflow
Warmmiete - Bewirtschaftungskosten - Zinsen - Tilgung
Wenn umlagefähige Kosten als Warmmietenbestandteil erfasst sind, werden sie auf der Kostenseite wieder abgezogen. Dadurch wirken sie im Cashflow neutral. Ein positiver Cashflow unter konservativen Annahmen ist die wichtigste Schwelle.
Kalkulatorischer Mietausfall
Warmmiete * Mietausfallquote
Der Mietausfall wird als nicht umlagefähige Bewirtschaftungskostenposition angesetzt und reduziert Cashflow, Nettomietrendite und Zukunftskennzahlen. In der Steuer-Nebenrechnung wird er nicht als steuerlich relevante Ausgabe abgezogen.
Bruttorendite
Ist-Miete * 12 / Kaufpreis
Ab 10% wird die Rendite grün angezeigt und als sehr starkes Signal für einen A-Deal gewertet. Unter 10% wird sie rot angezeigt.
MFH-Ist-Miete
Textwert aus Jahresnettokaltmiete / 12
Bei Mehrfamilienhäusern wird eine explizite Ist-Miete aus der Beschreibung bevorzugt, z.B. Jahresnettokaltmiete oder monatliche Mieteinnahmen. Fehlt eine solche Angabe und liefert ThinkImmo nur eine Sollmiete, wird diese nicht automatisch als Ist-Miete für den Cashflow verwendet.
Nettomietrendite
(Warmmiete - Bewirtschaftungskosten) * 12 / Gesamtinvestition
Die Gesamtinvestition umfasst Kaufpreis, Kaufnebenkosten und anfängliche Investitionen. Umlagefähige Kosten wirken neutral, wenn sie sowohl in der Warmmiete als auch in den Bewirtschaftungskosten enthalten sind.
Faktor
Kaufpreis / Jahres-Ist-Miete
Der Faktor zeigt, wie viele Jahresmieten dem Kaufpreis entsprechen.
Kapitaldienst
Darlehenssumme * (Zins + Anfangstilgung) / 12
Für die heutige Monatsrate wird die anfängliche Annuität verwendet. Für die Zukunftsbetrachtung wird die Restschuld jährlich fortgeschrieben und daraus werden Zinsen und Tilgung des Betrachtungsjahres abgeleitet.
Steuern
(Warmmiete - steuerlich relevante Bewirtschaftungskosten - Zinsen - AfA) * Steuersatz
Eigene Instandhaltungsrücklage und kalkulatorischer Mietausfall werden im operativen Cashflow berücksichtigt, aber für die Steuer-Nebenrechnung wieder herausgenommen.
Vermögenszuwachs
Tilgung p.a. + Cashflow nach Steuern p.a. + Wertsteigerung p.a.
Die Eigenkapitalrendite nutzt diesen Vermögenszuwachs im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital.
Deal-Logik
A-Deal: positiver Cashflow, Kaufpreis maximal 2/3 des Marktwerts und mindestens 10% Ist-Rendite.
B-Deal: positiver Cashflow plus ein starkes Signal wie 2/3-Marktpreis, 10%+ Rendite oder hoher Score.
Beobachten: knapp negativer Cashflow oder erkennbarer Marktabschlag.
Ablehnen: schwacher Score ohne ausreichenden Cashflow- oder Preisvorteil.